C1 Wohnraum umverteilen – Vermieter*innen verpflichten

In städtischen Wohnungen und in Genossenschaften ist das Prinzip des Wohnungstausches bereits bekannt und wird in Teilen selbstverpflichtend umgesetzt. Dabei wird sich nach dem Bedarf des Einzelnen gerichtet. Eine Einzelperson braucht keine 130 Quadratmeter. Eine vierköpfige Familie aber schon. Deshalb ist das Ziel, jede*n bedarfsgerecht unterzubringen – im Zweifel tauscht man die Wohnung.

Auf dem privaten Wohnungsmarkt sieht das anders aus. Ältere Ehepaare oder Einzelpersonen sind in Wohnungen, die ihnen inzwischen viel zu groß sind, eine kleinere Wohnung würde aber genau so viel Kosten oder sogar mehr. Bei älteren Menschen kommt oftmals hinzu, dass sie die Wohnung gar nicht mehr bewirtschaften können. Demgegenüber leben Familien in kleinen Wohnungen – eine größere Wohnung können sie sich aber möglicherweise nicht leisten. Deshalb bleiben ältere Menschen, deren Bedarf nicht mehr so groß ist, meist in ihren Wohnungen wohnen, während Familien gezwungenermaßen aus der Stadt oder an ihren Rand ziehen – weg von ihren Arbeitsplätzen und Lebensmittelpunkten.

Dem gilt es entgegenzuwirken mit dem Recht auf Wohnungstausch im deutschen Mietrecht. Konkret bedeutet das, dass der Vermieter unter gewissen Voraussetzungen verpflichtet ist, einem Wohnungstausch zuzustimmen. Ein solches Instrument ist dem Mietrecht auch nicht fremd. Trotz nicht ausdrücklicher Regelung im Gesetz, muss der Vermieter einer Untervermietung nach § 540 BGB zustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Hierzu gehören vor allem finanzielle Interessen. Begründet wird dies mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Art 14 GG.

Bei dem Wohnungstausch selbst, treten die tauschenden Mietparteien in den jeweils anderen Mietvertrag ein. Es besteht also keine Möglichkeit für die Vermieter*innen die Miete zu erhöhen. Auch dies kennt das Mietrecht bereits in einer anderen Form. Verkaufen Eigentümer*innen ihre Grundstücke, dann treten die neuen Eigentümer*innen nach § 566 BGB automatisch als neue Partei in den Mietvertrag ein. Auch beim Wohnungstausch soll gelten: „Tausch bricht nicht Miete“.

Finden sich zwei Mieter*innen, die die Wohnung tauschen wollen, dann muss der*die Vermieter*in unter gewissen Voraussetzungen zustimmen.

Voraussetzungen sollten sein, dass beide Parteien nicht bedarfsgerecht wohnen, die Miete vergleichbar hoch ist, beide dem Wohnungstausch zustimmen und keine besonders schweren Gründe dagegensprechen.

Zudem soll auch eine Zustimmungspflicht bei nicht vergleichbaren Mieten bestehen, wenn die von nun an höhere Miete für die tauschende Partei finanzierbar ist.

Hintergrund der formulierten Voraussetzungen sind folgende: Zielgruppe der Regelung müssen Menschen sein, deren Bedarf nicht zu ihren Wohnverhältnissen passt. Ein wildes hin – und her Tauschen soll so vermieden werden. Es ist allein eine Regelung für Bedürftige.

Die Miete muss auch vergleichbar hoch sein, da für die Vermieter*innen eine finanzielle Sicherheit gewährleistet sein muss. Diese Voraussetzung sichert die Verfassungsmäßigkeit des Rechts auf Wohnungstausch. Problematisch an einem solchen Recht ohne diese Regelung könnte sonst sein, dass die Vermieter*innen zustimmen „müssen“, auch wenn die Situation eintritt, dass die neue Partei im Mietvertrag jemand ist, der sich die teurere Miete gar nicht leisten kann. Dies würde einen zu schweren Eingriff in das Eigentumsrecht aus Art.14 GG darstellen.

Andersherum muss jedoch gelten, dass bei Nichtvergleichbarkeit der Mieten, aber einer Finanzierbarkeit durch die tauschende Partei, eine Zustimmung durch den*die Vermieter*in  wieder verpflichtend ist. Dies kann anhand einer Bonitätsprüfung erfolgen, die jetzt schon üblich ist bei Neuvermietungen.

Beide Mietparteien müssen dem Wohnungstausch auch ausdrücklich zustimmen. Durch das Recht auf Wohnungstausch soll nicht die Möglichkeit geschaffen werden, aktiv Menschen aus ihren Wohnungen zu klagen. Hierdurch würde man auf unzulässige Weise die allgemeine Handlungsfreiheit des Einzelnen aus Art. 2 I GG einschränken, welche den Menschen zugesteht, über ihren Lebensaufenthalt – und Ort selbst zu bestimmen.

Letztlich dürfen auch keine besonders schweren Gründe dagegen sprechen. Dies soll eine Ausnahmeregelung für die Vermieter*innen darstellen und die Verhältnismäßigkeit des Rechts auf Wohnungstausch sichern. Die besonders schweren Gründe sollen dabei jedoch restriktiv ausgelegt werden und sind allein auf Fälle beschränkt, in denen sich zum Beispiel Menschen mit krankhaftem Unordnungzwang für einen Wohnungstausch bewerben.

Idealerweise stellen Kommunen Tauschbörsen auf ihren städtischen Websites zur Verfügung, um es den Bürger*innen zu ermöglichen, ihr Recht niederschwellig wahrnehmen zu können.